Vente de terrain à bâtir : les diagnostics à réaliser

On sait qu’avant une vente ou une mise en location d’un bien immobilier bâti, il faut établir des diagnostics obligatoires qui seront à inclure dans le Dossier de diagnostic technique (DDT). Mais des diagnostics doivent également être effectués avant la vente d’un terrain à bâtir. Le point dans cet article.

L’état des risques et pollution

Tout vendeur d’un terrain à bâtir est tenu de fournir au futur acquéreur un diagnostic Etat des risques et pollution (ERP), qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir Thuir, au pied des contreforts des Pyrénées, en région parisienne ou dans les départements d’outre-mer. Le document, qui doit être présenté avant la promesse de vente du bien, a pour objectif de déterminer les éventuels risques auxquels s’expose le futur occupant après l’achèvement de la construction. Il s’intéresse à différents types de risques.
L’ERP qui accompagne la vente d’un terrain à bâtir concerne d’abord les risques naturels. On peut, entre autres, citer les mouvements de terrain, les feux de forêts, les cyclones, la sécheresse du sol encore les inondations. Le travail consiste à analyser les éventuels risques causés par la nature et qui sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens sur le terrain, et les résultats varient d’une zone géographique à l’autre. Ainsi, par exemple, un ERP établi pour un terrain à bâtir Thuir diffère sensiblement d’un ERP pour un terrain dans la Meuse où le sol est beaucoup moins accidenté.
Autre type de risques à prendre en compte pour un terrain à bâtir, les risques technologiques qui concerne l’émission de vapeurs nocives, les risques d’explosion ou encore la radioactivité. En somme, ce sont de risques liés aux activités humaines utilisant ou produisant des substances dangereuses, ainsi que la proximité des voies de communication qui servent au transport de celles-ci. Il y a aussi les risques miniers, par exemple un sol instable en raison de la présence de cavités souterraines ou d’un tassement, et le niveau potentiel radon qui est un gaz radioactif inodore et incolore potentiellement présent dans l’air.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites et insectes xylophages concerne principalement la vente de biens immobiliers bâtis, mais par prudence, les autorités publiques le recommandent pour les terrains à bâtir, même si aucune loi ne l’exige. Cependant, il est obligatoire dans les zones officiellement infectées qui sont définies par arrêté préfectoral. Il est à rappeler que les termites creusent leur nid dans le sous-sol et remontent en surface où ils s’approvisionnent en boiserie. Les futures habitations risquent alors d’être contaminées. L’objectif est de permettre au futur propriétaire de prendre les mesures adéquates, notamment la mise en place d’une protection isolante lors de la construction de sa maison. Un diagnostic amiante environnementale sera aussi obligatoire dans le futur pour les terrains à bâtir.

L’étude géotechnique

Depuis 2020, l’étude géotechnique ou étude du sol est obligatoire pour la vente d’un terrain à bâtir considéré comme argileux. Cette caractéristique expose les futures constructions à deux risques majeurs : le gonflement des sols pendant les périodes pluvieuses et leur rétractation une fois ces périodes passées, laissant place à la sécheresse. Cette instabilité peut causer l’effondrement des structures bâties, en particulier les constructions légères comme les maisons individuelles. Il est à noter que le risque sol argileux est déjà pris en compte par l’ERP, mais l’étude géotechnique est venue le renforcer. L’étude doit permettre au propriétaire de mieux appréhender les risques potentiels et d’adapter ses règles de construction. Comme les autres études, elle doit être annexée à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente.
Outre les ventes de terrains à bâtir, l’étude géotechnique concerne les contrats ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre, en particulier les Contrats de construction de maisons individuelles (CCMI). Les contrats pour des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment et l’écoulement des eaux ne sont donc pas concernés. Il en est de même pour les travaux relatifs à des extensions désolidarisées du bâtiment existant si la superficie du chantier est inférieure à 20 m².